オフィシャルブログ｜安城・刈谷・知立・高浜の不動産売却はハウスプロダクト

相続した空き家を放置するリスクと早めの売却をおすすめする理由

空き家を放置すると、時間の経過とともに負担とリスクが積み重なります。誰も住んでいない家でも、税金や管理の責任は所有する相続人にかかるためです。

固定資産税の負担増と「特定空家」に指定される恐れ

空き家を放置して最も影響が大きいのは、固定資産税の負担が増える可能性です。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。ところが、管理が行き届かず倒壊の危険や衛生上の問題がある空き家は、市町村から「特定空家」に指定されることがあります。指定後に勧告を受けると住宅用地の特例の対象から外れ、土地の固定資産税の課税標準額が上がるため、税負担が増える可能性があります。負担調整の仕組みなどがあるため、実際の税額が単純に6倍になるわけではありません。

2023年12月に施行された改正空家対策特別措置法では、特定空家になるおそれがある「管理不全空家」も、勧告を受けると特例の対象外になりました。以前より早い段階で税負担が増える可能性がある点は、知っておく必要があります。

出典：住宅用地の特例｜安城市

建物の劣化による資産価値の低下と近隣トラブルの発生

人が住まなくなった家は、想像以上の速さで傷んでいきます。

換気や通水がされないと、カビや木材の腐朽、配管の劣化が進みます。雨漏りやシロアリの被害に気づかないまま時間がたつと、修繕費が増えたり、建物部分の評価が下がったりする可能性があります。庭木の越境や瓦の落下、不法投棄といった問題は近隣トラブルにもつながり、建物の一部が落下して通行人にけがをさせた場合は所有者が責任を問われることもあります。

安城市で空き家を売却する手順：査定から引き渡しまでの全体像

相続した空き家の売却は、一般的な不動産売却に「相続登記」の手続きが加わる点が特徴です。まずは全体の流れを確認します。

ステップ1：相続登記（名義変更）と必要書類の準備

相続した空き家を売却する場合、買主へ所有権移転登記を行うまでに、原則として相続登記（亡くなった方から相続人への名義変更）を済ませておく必要があります。相続登記が終わっていなくても、査定や売却の準備、状況によっては売買契約まで進められる場合がありますが、決済・引き渡しまでには名義を整理しておかなければなりません。

2024年4月から相続登記は義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することになりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、施行前から相続を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

なお、期限までに遺産分割がまとまらない場合は、「相続人申告登記」によって申請義務を果たす方法もあります。ただし、売却する際には相続登記が必要です。

相続人が複数いる場合は、誰が空き家を相続するか、売却代金をどう分けるかを遺産分割協議で決めておきます。あわせて、次のような書類を手元にそろえておくと、その後の査定や契約がスムーズです。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書
• 建物の図面や建築確認の書類
• 土地の測量図や境界確認書

出典：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省

ステップ2：地域の相場に詳しい不動産会社への査定依頼

書類の準備と並行して、不動産会社に査定を依頼します。相続登記が完了していなくても、査定を受けることは可能です。

安城市内でも、安城駅や三河安城駅に近いエリアと郊外では需要が異なるため、地域の相場に詳しい会社に依頼したほうが現実的な価格を把握しやすいでしょう。査定は2〜3社に依頼し、金額だけでなく根拠を比べることが大切です。遠方に住んでいる場合は、鍵を預けて訪問査定に対応してもらえるかも相談できます。

ステップ3：売却活動の開始（媒介契約）または買取契約の締結

査定の結果を踏まえて、仲介で売るか、買取で売るかを決めます。

仲介なら不動産会社と「媒介契約」を結んで売却活動を始め、買取なら不動産会社と直接条件を決めて契約へ進みます。媒介契約には、複数社に依頼できる「一般媒介」と、1社に任せる「専任媒介」「専属専任媒介」があります。

ステップ4：買主の決定と売買契約の締結

仲介の場合、購入希望者が見つかったら、価格や引き渡し時期などの条件を調整し、売買契約を結びます。契約時には、売買代金の一部として手付金を受け取るのが一般的です。

あわせて、建物の不具合について売主が負う「契約不適合責任」の範囲も確認します。相続した空き家は売主が住んでいなかったため、状態を把握しきれていないことも多く、分かっている不具合を事前に伝えておくことがトラブル防止につながります。

ステップ5：代金の決済・物件の引き渡しと売却後の確定申告

売買契約から1〜2か月ほどを目安に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。決済日には、買主から残代金を受け取り、所有権移転の登記手続きと鍵の引き渡しを同時に済ませるのが一般的な流れです。

売却によって譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。申告期間は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。

相続した空き家には、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「空き家の3,000万円特別控除」があります。この特例を使う場合は、適用後に税額が生じないケースでも確定申告が必要です。主な要件は次のとおりです。

• 1981年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物登記がされていないこと
• 相続の開始直前に、亡くなった方以外に住んでいる人がいなかったこと
• 相続後から売却まで、事業用・賃貸用・居住用として使用されていないこと
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 2027年12月31日までの売却であること
• 売却代金が1億円以下であること

亡くなった方が相続開始の直前に老人ホーム等へ入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になることがあります。また、2024年1月以降の売却では、売却後に買主が耐震改修や解体を行う場合も対象になりました。ただし、原則として売却した年の翌年2月15日までに工事等を終える必要があります。対象の家屋や敷地等を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除の上限が2,000万円となります。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

安城市で確認書を取得する場合

特別控除の適用には、空き家の所在地の市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。空き家が安城市にある場合は、安城市建築課へ申請します。申請には手数料200円がかかり、交付まではおおよそ2週間かかると案内されています。

確定申告の直前になって慌てないよう、売却が決まった段階で必要書類を確認し、余裕をもって申請しておくことが大切です。

出典：空き家の譲渡所得特別控除(3,000万控除)｜安城市

「仲介」と「買取」はどちらを選ぶべき？状況別の最適な売却方法

相続した空き家の売り方には、主に「仲介」と「買取」があります。どちらが向いているかは、売却価格と期間のどちらを優先するか、建物の状態がどうかによって変わります。

少しでも高く売りたい・時間に余裕がある場合は「仲介」

建物の状態が比較的よく、売却を急がない場合は仲介が向いています。

一般の購入希望者に広く売り出すため、相場に近い価格で売れる可能性があります。一方で、買い手が見つかるまでの期間は読めず、室内の片付けや内覧への対応も必要です。遠方に住んでいる場合は、こうした対応をどこまで任せられるかを確認しておく必要があるでしょう。

現状のまま早く手放したい・周囲に知られず現金化するなら「買取」

管理の負担から早く解放されたい場合や、建物の傷みが進んでいる場合は、買取が選択肢になります。

買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。買い手を探す期間がかからず、一般向けの販売広告を出さずに取引できるため、近所に売却を知られる可能性を抑えやすい傾向があります。家具や家財が残ったままでも相談できるケースが多く、遠方に住む相続人にとって手間の少ない方法です。

ただし、買取価格は、仲介で一般の買主へ売却する場合の想定成約価格より低くなる傾向があります。買取会社が修繕や再販売の費用、リスクを見込んで価格を決めるためです。

古い家は解体やリフォームが必要？現状のまま売却するためのコツ

相続した実家が古い場合、「解体したほうが売れるのでは」「リフォームしてから売るべきでは」と考える方もいるでしょう。結論としては、売却前に自己判断で手を加えるのは慎重に考える必要があります。

自己判断での解体・リフォームは費用回収できないリスクがある

解体やリフォームにかけた費用が、そのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。

多くの買主は自分の希望に合わせて改修したいと考えるため、リフォームが評価につながるとは限りません。解体にも費用がかかります。さらに、固定資産税は毎年1月1日時点の状態をもとに課税されるため、建物を解体して1月1日時点で住宅用地の要件を満たさなくなると、原則として翌年度から住宅用地の特例が適用されず、土地の固定資産税が増える可能性があります。敷地の条件によっては、解体すると建て替えが難しくなるケースもあります。

出典：家屋を取り壊した場合｜安城市

費用をかけずに「古家付き土地」としてそのまま売却するメリット

建物の価値がほとんど残っていない場合は、「古家付き土地」として売り出す方法があります。

古家付き土地とは、建物が建ったままの状態で、主に土地の価値を評価して売る方法です。売主は解体費用を負担せずに済み、買主は建物を活用するか、解体して新築するかを自由に選べます。

安城市・刈谷市で空き家の売却を成功させるための不動産会社の選び方

相続した空き家の売却は、相続登記や税金の特例など、一般的な売却より検討することが多くなります。だからこそ、どの不動産会社に相談するかが結果を大きく左右します。

地元エリアの需要や適正な査定価格を熟知した地域密着の業者を選ぶ

空き家の売却では、地域の需要を理解している会社を選ぶことが大切です。

安城市内でも、駅からの距離や学区、周辺の生活環境によって買い手の層や価格は変わります。隣接する刈谷市などへの通勤需要も含め、地元の取引事情を把握している会社であれば、空き家の状態に合った売り方を提案しやすくなります。会社を選ぶときは、次の点を確認しておくと判断しやすいでしょう。

• 安城市周辺で空き家や相続不動産の売却実績があるか
• 仲介と買取の両方に対応しているか
• 遠方に住む相続人とのやり取りに柔軟に対応してくれるか
• 相続登記や税金の相談先を紹介してもらえるか

まずは無料査定を利用して「いくらで売れるのか」を把握しよう

売却するかどうか迷っている段階でも、まずは査定を受けて「いくらで売れるのか」を知ることが第一歩になります。

価格が分かれば、相続人同士で話し合う材料になり、維持し続ける場合の費用と比べることもできます。

売却するか活用するかを決めかねている場合は、安城市の相談窓口を利用する方法もあります。安城市は2024年5月に愛知県宅地建物取引業協会と空き家対策の協定を結んでおり、売買や賃貸、管理、解体などの相談を受け付けています。宅地建物取引士による無料の不動産・空き家相談も行われています。

出典：空き家の相談窓口｜安城市

まとめ

安城市で相続した空き家を売却するには、相続登記と書類の準備から始め、査定、媒介契約または買取契約、売買契約、決済・引き渡し、確定申告という流れで進めます。空き家は放置するほど税負担や建物の劣化のリスクが高まり、特別控除の期限も迫ってくるため、早めに動き出すことが大切です。

売り方は、価格を重視するなら仲介、早く手間なく手放したいなら買取が向いています。古い家でも、解体やリフォームをせずに古家付き土地として売る方法があります。

ハウスプロダクトは、安城市・刈谷市をはじめ、知立市・高浜市・碧南市エリアで不動産の売却・購入や管理をお手伝いしています。相続した空き家を現状のまま売れるのか、仲介と買取のどちらが向いているのかといったご相談にも、地域の取引事情を踏まえてお応えします。売却後の暮らしまで見据えたサポートを大切にしていますので、売却を迷っている段階でもお気軽にご相談ください。